location, bail

Entretien, réparations

Le locataire doit se charger des petites réparations et de l'entretien courant (nettoyage, peinture...). Le propriétaire doit effectuer les grosses réparations (toiture, fenêtres, équipement sanitaire d'origine...).
Lorsque le propriétaire ne répond pas aux demandes du locataire, il ne faut ni effectuer soit même les travaux, ni suspendre le paiement des loyers. Ces 2 actions sont illégales.
Les étapes sont a priori les suivantes (dans l'ordre) :

• relire le bail pour vérifier les conditions spécifiques éventuelles,
• se renseigner auprès d'un professionnel ou sur un ouvrage spécialisé (voir Les livres),
• adresser un courrier recommandé AR au propriétaire en réitérant la demande et en lui rappelant ses obligations (loi du 6/07/1989),
• faire établir un état des lieux par un expert ou un huissier et adresser une copie au propriétaire,
• s'adresser en dernier recours au tribunal d'instance.

Travaux d'amélioration

A priori, le locataire est libre de faire des travaux de décoration et d'embellissement de son logement à condition que de ne pas toucher à la distribution des pièces, à leur usage, aux murs et cloisons, aux escaliers, aux installations électriques et sanitaires... Pour les travaux importants, il est préférable de demander l'autorisation au propriétaire.
Le bail signé au début de la location peut préciser certaines modalités. Il est donc toujours préférable de le relire avant de se lancer.
Lorsque des travaux d'embellissement importants ont été réalisés par le locataire (remise à neuf d'un logement ancien, installation d'une cuisine équipée...), celui-ci ne peut pas prétendre à un dédommagement du propriétaire ou à une reprise du locataire suivant, sauf accord particulier préalable. Attention, il peut être demandé au locataire de remettre les lieux dans leur état d'origine en partant.
Lorsque les travaux touchent les murs porteurs, il est nécessaire, en plus de l'accord du propriétaire, d'obtenir l'accord de la copropriété s'il y en a une.

Indice de révision des loyers

L'indice, dont le mode de calcul est fixé par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Pour les loyers des immeubles d’habitation, la révision doit être faite à compter du 10 février 2008 en utilisant ce nouvel indice de référence des loyers comme plafond de la révision du loyer.
Un propriétaire peut faire jouer rétroactivement son droit à actualisation du loyer avec un délai de cinq ans maximum. Afin de permettre aux bailleurs et aux locataires de calculer le plafond de la révision, le nouvel Indice de référence des loyers est donc publié depuis le 4e trimestre 2002.
Valeur de l'indice de référence des loyers

Au 3e trimestre 2009, l’indice de référence des loyers augmente de 0,32 % en moyenne annuelle.
 

Congé

Droit de visite

Lorsque l'on quitte sa location, le propriétaire a bien entendu le droit de le faire visiter par de futurs nouveaux locataires. Mais ces visites ne peuvent pas se faire sans l'autorisation de l'actuel occupant des lieux.
Le droit de visite est généralement limité à 2 heures par jour ouvrable.

Incitation à louer un logement

Garantie des risques locatifs

Discrimination à la location

La loi interdit de refuser un locataire au motif de son origine, de sa situation de famille, de son handicap, etc.
Le propriétaire peut légitimement s'assurer de la solvabilité du candidat ainsi que de l'entretien et le maintien en bon état de son bien. Pour éviter les problèmes et les contestations, le propriétaire doit définir précisément sa demande de garanties :

• les ressources nécessaires pour louer le logement;
• les différents documents demandés au candidat locataire.

Les documents suivants sont autorisés :

• pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport, carte de séjour),
• trois derniers bulletins de salaire plus celui de décembre,
• dernier avis d’imposition,
• contrat de travail,
• au maximum la production de deux bilans pour les travailleurs indépendants,
• quittance de loyer,
• dépôt de garantie (ou garantie équivalente) d’un montant inférieur ou égal à un mois de loyer.

Enfin, des garanties complémentaires peuvent être stipulées comme l’insertion d’une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires, l’exigence d’une garantie contre les risques d’impayés (personne se portant caution, garantie des risques locatifs, telle que Loca-Pass, etc.) ou encore le paiement de l’allocation logement directement au propriétaire.

Les documents suivants sont interdits :

• photographie d’identité (sauf celle de la pièce justificative d’identité);
• carte d’assuré social;
• copie de relevé de compte bancaire ou postal;
• attestation de bonne tenue de compte bancaire;
• attestation d’absence de crédit en cours;
• autorisation de prélèvement automatique;
• contrat de mariage;
• certificat de concubinage;
• jugement de divorce;
• attestation de l’ancien bailleur dès lors que le candidat présente d’autres justificatifs (quittance de loyer);
• attestation de l’employeur si le candidat fournit un contrat de travail et ses derniers bulletins de salaire;
• chèque de réservation de logement;
• dossier médical personnel;
• extrait de casier judiciaire;
• dépôt de garantie (ou garantie équivalente) d’un montant supérieur à un mois de loyer;
• plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

Votre maison vue du ciel