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| impôts et taxes |
06/05/2009
Ce n’est un secret pour personne: une résidence secondaire coûte cher.
Songer à la louer, ne serait-ce que pour deux ou trois mois afin d’en amortir les frais peut se révéler intéressant.
L’idée de louer une résidence secondaire occupée seulement quelques semaines dans l’année, est séduisante.
Tout en vous réservant la possibilité de récupérer votre bien pour l’occuper vous-même durant les vacances, cette solution a l’avantage d’assurer un complément de revenu appréciable qui permet de couvrir, sinon la totalité, au moins une partie des frais d’entretien du logement ainsi que les taxes (impôts locaux, fonciers…).
Selon un sondage réalisé par Illuminas pour le compte d’Abritel (groupe HomeAway), c’est d’ailleurs ce qui motive 48 % des propriétaires qui louent leur résidence secondaire.
De quoi être tenté, d’autant que la demande pour ce mode d’hébergement ne cesse de croître.
Et pas seulement dans les stations les plus touristiques.
L’attrait pour le tourisme vert et, avec lui, les besoins en hébergement au mois, à la semaine, au week-end dans la plupart des zones rurales, ne fait que se renforcer au fil des ans.
Plus la région est touristique, plus la location a des chances d’être rentable.
Si votre résidence secondaire se situe sur le littoral normand, breton ou méditerranéen, vous n’aurez aucune peine à la louer et à en tirer un revenu non négligeable.
S’il s’agit d’une belle maison avec piscine, pouvant recevoir six à huit personnes, par exemple, vous pouvez compter sur 1 000 à 1 500 euros par semaine de location selon la période (basse, moyenne ou haute saison), soit pour une dizaine de semaines de location dans l’année, l’équivalent d’un revenu brut de 10 000 à 15 000 euros.
Voire beaucoup plus si votre maison se situe les pieds dans l’eau sur la Côte d’Azur, auquel cas, vous pouvez doubler, voire tripler ces chiffres.
En revanche, si votre maison s’inscrit en pleine campagne, difficile d’appliquer un tel tarif. Tout au plus pourrez-vous prétendre à 500/1 000 euros par semaine.
A priori, disposer d’une location à la campagne est donc moins rentable. A priori seulement.
Car, contrairement à une idée répandue, les stations les plus touristiques ne sont pas forcément celles qui enregistrent les meilleurs taux d’occupation.
Si, dans l’ensemble, les locations saisonnières s’étalent sur 10 à 15 semaines par an, certaines régions comme le nord de la France, par exemple, affichent des scores pouvant dépasser 20 semaines par an.
Dans l’ensemble, les propriétaires de résidences secondaires proposent leur bien à la location durant 20 à 21 semaines et estiment leur taux de remplissage à 80 % en moyenne, soit 16 semaines par an.
Même si l’on considère une modeste maison de campagne louée 500 euros/semaine, on atteint tout de même un revenu de l’ordre de 8 000 euros bruts par an.
Une somme qui vous permettra aisément de faire face aux frais de fonctionnement de votre maison (eau, électricité, chauffage…), de même qu’aux impôts locaux et travaux d’entretien qu’implique forcément un bien immobilier.
Pour trouver vos futurs locataires, vous pouvez bien sûr faire appel aux petites annonces des journaux spécialisés.
Reste que cette stratégie n’est valable que pour les locations situées dans des zones très touristiques.
A défaut, votre location risque de passer inaperçue et de n’être occupée qu’épisodiquement… Aujourd’hui, l’idéal est de mettre votre bien en location par le biais des sites Internet, ce qui vous permettra d’être vu partout, en France comme à l’étranger, et d’être assuré de louer aux périodes qui vous conviennent.
Les sites Internet sont d’ailleurs plébiscités par les loueurs de résidences secondaires.
62 % d’entre eux estiment, en effet, les sites Internet plus porteurs en termes de réservations et 30 % apprécient le gain de temps et d’argent que procure ce mode de réservation.
Pour quelques semaines de location, il n’est pas bien compliqué de vous occuper vous-même de la gestion de votre location.
Mais, cela suppose une grande disponibilité et un certain sens de l’organisation. Vous pourrez, de cette façon, établir un contact personnalisé avec vos locataires.
Si vous n’êtes pas très disponible, il vous faudra passer par un agent immobilier mais sachez que sa commission fera baisser votre rendement.
En règle générale, pour une location saisonnière, ce professionnel réclame de 20 à 30% d’honoraires.
Il va sans dire que lorsque vous percevez des revenus de votre activité de location, vous devez les déclarer au fisc.
Si vous pratiquez cette activité de façon habituelle, les recettes tirées de la location sont à imputer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Un régime plus ou moins avantageux selon que vous êtes loueur professionnel ou loueur non professionnel.
Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, vous devez réunir trois conditions (modification loi de finances 2009):
être inscrit au registre du commerce et des sociétés retirer de cette activité de loueur des recettes annuelles de plus de 23 000 euros TTC et qu’elles soient plus importantes que celles tirées des revenus salariés du foyer fiscal.
A contrario, le loueur non professionnel est celui qui, inscrit ou non au registre du commerce et des sociétés, ne retire de cette activité pas plus de 23 000 euros de recettes annuelles.
En matière de bénéfices industriels et commerciaux, les loueurs, qu’ils soient professionnels ou non, peuvent opter soit pour le régime de la micro entreprise soit pour le régime réel.
Le régime de la micro entreprise s’applique d’office si le chiffre d’affaires hors taxes tiré de la location n’excède pas 32 000 euros annuels en 2009.
Le revenu imposable correspond alors au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Ce régime n’autorise ni la déduction des charges liées au logement, ni les déficits fonciers.
Si vos charges excèdent l’abattement de 50 %, vous avez la possibilité de renoncer au régime de la micro entreprise et d’opter pour le régime réel, ce qui vous permettra de déduire toutes vos charges.